过去提到房地产，大多数人想到的都是“盖楼卖楼”，其实这是指新房开发市场，房企又常被称为“开发商”。但随着新房开发市场容量见顶，更多其他房地产赛道愈发受到关注，不少房企正努力从“开发商”逐步过渡到“运营商”，其中产城开发运营已成为主要赛道之一。

　　据克而瑞统计，光是在产城领域，近5年产业园区的开发数量翻番，收入规模增长了2.7倍。智研咨询发布的数据显示，中国工业园区数量目前已经达到25000个，园区正在成为中国经济转型、产业集聚、现代化和创新发展的关键角色。

　　目前，高端智慧园区投资规模和渗透率不断加深，智慧化内容也逐步从基础服务向更多运营场景深入，这个行业对运营管理人才的需求大增。克而瑞预计，2022年中国产业园区智慧化投入规模将达到3000亿元，产城开发运营企业智慧化应用渗透将达到81%。

　　在坚持实体经济为主体、做大做强制造业，推动战略性新兴产业大发展的背景下，高端式智能主题产业园区正蓬勃发展。

　　“行业正处于‘群雄逐鹿’阶段，开发商、实体企业、国内资本机构、外资等都比较活跃，尤其是资本机构对运营管理人才的需求日益攀升，人才具备较高溢价。”一位产业园区行业资深人士对diyi财经表示。

　　克而瑞研究人员表示，产业园区行业正呈现“国民共进”的特点，即国资企业和民营企业能各自发挥优势，抱团共建，比如国企一般具备资源与建设能力优势，而民企则有灵活性与运营管理优势。

　　近两年的案例包括：2021年5月19日，华润置地和中城新产业合作，共同成立润城新产业，布局产业运营服务和产业空间载体开发；2021年6月28日，中国金茂和宏泰发展达成合作，中国金茂成为中国宏泰发展第二大股东；2021年6月30日，山东港口集团和亿达未来合作，签署战略合作协议，共同推进产业发展、市场推介和项目争引；2021年12月，南山控股和中南高科合作签署战略合作协议，包括产业园联合开发、运营管理合作、共建基金等。

　　安信证券报告显示，TOP50房企中，约66%的房企已经参与了产业园区项目，而龙头房企参与比例更高，房企参与的产业园项目以智能制造、医疗健康和文旅农业为主，其中智能制造是zui主要的类型。

　　除了传统开发商外，实体企业也在试图分一杯羹，而且它们还能自带“生态”入场。

　　过去实体企业涉足地产，多是为了建造自用写字楼、产业园，现在一些实力雄厚的实体企业，已经采取“自用+招引”模式，即建设产业园区后不仅自用，还带入自身的上下游供应链，另外也成立招商团队，对外拓展入驻企业。比如京东方苏州智造服务产业园、美的上海全球创新园区、海尔智谷、中兴智汇上海科技产业园、京东智谷、菜鸟智谷等，目前这批产业园区多聚集于上海、苏州、杭州。

　　“房企涉足产业园区和实体企业涉足产业园区有较大区别，后者的管理思路仍以自用为主，招商运营团队首先服务于企业自用，而专业的产业园区开发运营商则具备更强的服务意识。”上述产业园区行业资深人士表示。

　　除此以外，投资机构正在以“新基建”之名切入产业园区赛道，利用自身融资成本低，更能接受长投资周期的优势，不再局限于财务投资人角色，以多种方式进入产业地产市场，甚至自行拿地开发。

　　比较大的投资机构涉足产业园区案例包括：康桥资本推出8.5亿美元的生物医药基础设施基金，投资建设康桥资本生命科学园；红杉中国已募集首支“新基建”股权投资基金，投资方向主要涵盖新经济产业园、高端制造厂商、生物医药产业园，高标准物流、数据中心等；摩根士丹利旗下的房地产投资部门收购了位于上海周边城市的四项物流及工业资产组合，分别位于南通、太仓、苏州、嘉兴，资产面积约21万平方米，同时收购了位于上海张江的美恩生物科技园；高瓴资本达成股份认购协议，入股产业园区运营服务商天集产城，同时出资建设高瓴创投医疗器械园。

　　目前，生物医药、智能制造、人工智能、数字经济等成为产业地产企业向政府拿地的zui高频产业主题方向，对开发运营商来说，“主题园”带来更高的自持比例和更长的项目回报周期，入园企业筛选更严格，招商难度更大、周期更长，需要具备强大的运营能力快速实现稳定现金流以及有效的退出手段。

　　在退出手段上，由于近两年国内具备了REITs（不动产投资信托基金）渠道，许多企业正努力打通“投融管退”闭环，彻底摒弃过去的地产销售思维。

　　2020年4月30日，证监会、发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确表示支持符合条件的优质项目开展基础设施REITs试点，基础设施包括仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等，这等于给产业地产行业注入一剂强心针，产城运营商可以通过发行REITs的方式，盘活园区存量资产，实现轻资产运营，缓解资金沉淀压力。

　　近两年来，国内20单公募REITs中(含待审核和即将上市产品)，已经有8只产业园区REITs，国内diyi单民营园区公募REITs“东久新经济”认购申请结果也已经在近日公布，该基金的战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总金额达到855.72亿元，足见投资者高涨的热情。

　　实际上，公募REITs的发行一直颇受欢迎，而底层资产类型为“园区基础设施”的占了jue大多数。

　　产业园区经济如今已逐步成为承载中国区域经济开发以及产业战略部署的核心载体，不过，在“一哄而上”的局面下，部分类型的产业园区也出现了过剩或者需求不匹配问题。

　　房地产研究机构克而瑞认为，“工业上楼”要满足企业特殊要求，比如生物医药企业，需要十万级洁净厂房，引导这些企业上楼，要满足生产工艺和空气洁净度的要求；精密仪器制造对震动较为敏感，建筑设计就要有防震减震措施；轻生产企业涉及大型机械设备，厂房的层高、承重等建设标准要达到相应标准，只有企业的基本需求得到了满足，企业才有“上楼”的可能。

　　普洛斯高级副总裁、科技运营负责人邱宝军日前对diyi财经表示：“十年前智慧园区更多停留在概念范畴，如今整个产业园区行业都在朝向朝智慧化、零碳化方向高质量发展。不过，当前部分园区还面临着规划定位不明、空置率过高、与产业融合不足、投入产出效益不对等、人车调度管理难等挑战。”

　　作为全球物流基础设施领域的行业巨头，普洛斯希望能输出园区管理经验，目前推出了轻资产模式的“云资管服务”，即向园区业主提供数智资产管理解决方案。

　　近期也有国内民营企业在转型产业园区轻资产服务商，输出管理经验，比如华夏幸福近日宣布产业招商与园区服务将全面向轻资产转型，并且与平顶山高新区签订招商协议和《战略合作备忘录》，成为其产业新城管理能力全面输出的diyi次尝试。

　　普洛斯ASP云资管服务负责人张志翰表示，产业园区数智化业务未来在广阔的二三线城市园区将大有可为，未来的发展重点将是市场下沉，在整个大方针与趋势下，这些市场中的客户也正急需提升园区运营水平的数智解决方案。

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