产业地产招商面对的是一个小众市场，因为客户对象是企业，截至2021年末，全国企业的数量是4842万户，每个县平均不到2万家，具体到某个园区，能够找到适合的企业非常少。

其次要符合产业类型，园区一般都有产业定位，限定了入园的行业；即使是综合性园区，也限制在几个主要产业方向，不会什么产业类型的企业都招进来。从产业就筛掉大量的企业。

再次要看企业规模，大型企业、国有企业不是潜在对象，因为它们可以自己建设，初创的小微企业没有积累，没有进入园区的能力。掐头去尾，发展到一定阶段的中小企业才是园区招商的对象，有实力，也有需求。

随着产业规模的扩大，工业用地越来越稀缺，招商门槛一再提升，对企业的投资强度、税收都有较高的要求，符合要求的目标企业进一步缩小。

最后，找到了符合要求的目标企业，它们是否愿意来到园区，也是重要的制约因素。如果没有足够的吸引力和发展潜力，企业主也没有理由劳师动众搬迁生产空间。

产业园区招商难，首先就是客户群体小的原因。一些产业地产商会主观臆想客群，忽视客户是否真实存在，盲目以为市场很大，建好载体后，企业就会来，努力一把，怎样也能够招到企业。

客群小招商难，做产业地产一定要专业、理性。

产业园项目一定要先做好产业定位，做好客群定位，找准真正的客户对象。没有找到目标对象之前，不要轻易在一个地方拿地做项目。如果一个地方没有市场，没有一定的企业客户规模，招商能力、运营能力再强的产业地产商，也只有死路一条。

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