房源核心参数

带建筑物现状出让的特殊性

常规工业地出让交付的是净地，竞得人拿地后从零开工。TM25105采用的却是带建筑物现状出让：地块上已有34978.91平方米建筑，经认定符合规划并计入容积率，由竞得人一并承接。这种方式多见于园区盘活存量资产的场合，目的是避免拆除重建造成的浪费

对竞买人来说，利弊都很清楚。利在周期：省掉了设计、报建、施工与竣工验收的完整链条，如果建筑状况可用，设备进场与试产的时间可以大幅提前。弊在适配：既有建筑的柱网、层高与荷载是按原用途设计的，改造余地有限，需要提前核实能否满足自身工艺

34978.91平保留建筑怎么计价

公告明确「竞地价不竞房价」，建筑物价值中不包含土地价值，建筑物价款3142.5万元由竞得人另行支付。这一条需要仔细理解：土地起始价1227.84万元对应的是40928平方米的土地权益，而要拿到地上的建筑，还要再付3142.5万元

两笔钱合起来约4370万元，折算到34978.91平方米建筑上，单位面积成本约1250元每平方米。与周边新建标准厂房的造价相比，这个水平有一定优势，但前提是建筑本身状况良好、无需大改。竞买前务必组织专业人员做一次结构检测与设备评估，把改造预算算准

产业园区实景示意图（图文无关，仅供参考）

投资强度5250与监管协议

公告要求竞得人在签订出让合同时提供与通州湾示范区管委会签订的《投资发展监管协议》，否则成交无效且没收保证金。投资强度指标为5250，按40928平方米土地折算，对应的固定资产投资规模约2.15亿元。这是一项硬约束，不是意向性表述

对有意向的企业，首要任务是评估自身能否在约定期限内达到该投资强度，以及达产后的税收与产出能否满足监管条款。监管协议通常会约定开竣工时限、投资强度、年产出与税收指标，并配套违约责任。建议报名前就与管委会就协议条款做一轮实质沟通，不要等到竞得后再谈

厂房车间内部环境示意图（图文无关，仅供参考）

容积率1.30下限的规划含义

与多数地块设定容积率区间不同，这宗地只给了下限：不低于1.30，同时把建筑密度限定在50%至60%、绿化率限定在6%至12%。这个组合传递的信号很清楚——鼓励把建筑做满，不要出现大面积空地闲置。按40928平方米计算，1.30容积率对应计容建筑面积约53206平方米

考虑到已有建筑34978.91平方米已计入容积率，竞得人仍有一定余量可用于加建。加建方案需要在报批时一并明确，并注意办公与服务设施用地比例不得超过7%，受让宗地范围内不得建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施

11月报名窗口与竞买节奏

时间安排上，申请人可于2026年10月24日至11月12日到南通市自然资源网上交易平台获取挂牌出让文件，11月13日至11月23日提交申请，保证金缴纳截止11月23日11时。从公告发布到报名截止约一个月，准备期不算宽裕，尤其是需要同步推进投资监管协议谈判的竞买人

实操上建议把时间分成三段：前两周完成现场踏勘、建筑检测、投资强度自评与监管协议初稿沟通；第三周完成内部决策与资金安排；报名窗口开启后尽早提交，留出补充材料的余量。保证金250万元需在截止时点前到账，跨行转账要预留清算时间

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